Budućnost tržišta nekretnina: Između oporavka turizma i lokalnih tržišnih pritisaka

Domaće tržište nekretnina već duži vreme nalazi se pod lupom analitičara, potencijalnih kupaca i investitora. Dok neki vide jasne znake korekcije, drugi ističu otpornost cena, posebno na privilegovanim lokacijama. U središtu pažnje su dva ključna faktora: snažan oporavak globalnog turizma, koji se vraća na nivo iz 2019. godine, i specifične karakteristike lokalnog tržišta, poput visokog udela keš kupaca i kontinuiranog priliva sredstava iz inostranstva.

Globalni turizam: Pokretač cena u centrima i turističkim mekama

Podaci Svetske turističke organizacije nedvosmisleno ukazuju na snažan povratak putnika. Do kraja septembra ove godine, svetom je putovalo 975 miliona turista, što je za 38% više nego u istom periodu prošle godine. Ovaj trend direktno utiče na tražnju za smeštajem, a time i na vrednost nekretnina u samim centrima gradova i turističkim centrima. Kao što jedan sagovornik primećuje, za očekivati je da će upravo ove lokacije doživeti procvat.

Ova dinamika posebno je izražena u Beogradu. Izdavanje stanova na dan postalo je izuzetno isplativ oblik investicije u užem gradskom jezgru. Prema nekim iskustvima, popunjenost kvalitetnih, manjih stanova u novijoj gradnji na dobrim lokacijama u centru prelazi 90% tokom meseca. Ovakva stopa zauzetosti, uz prosečnu dnevnu cenu iznajmljivanja, može doneti značajan godišnji prinos, što dodatno podržava visoke cene kvadratnog metra na ovim lokacijama. Turizam, dakle, nije samo sezonska pojava, već strukturni faktor koji oblikuje tržište i čini centralne gradske zone manje podložnim padovima.

Lokalne specifičnosti: Keš kupci, dijaspora i "Beogradizacija"

Dok visoke kamatne stope na stambene kredite usporavaju aktivnost jednog dela kupaca, domaće tržište pokazuje izuzetnu otpornost. Procenjuje se da se čak 70% transakcija obavlja u gotovom novcu. Ovaj fenomen u velikoj meri neutrališe efekte skupljeg kreditiranja. Keš kupci su često starije osobe koje rešavaju stambeno pitanje mlađim članovima porodice ili investitori sa ušteđevinom koji traže stabilniju investiciju od volatilnih finansijskih instrumenata.

Pored toga, kontinuirani priliv sredstava iz dijaspore ostaje značajan faktor. Iako se retko radi o potpunom povratku, mnogi iseljenici ulažu u nekretnine u Srbiji, bilo kao obezbeđenje za budućnost, bilo kao izvor prihoda od izdavanja. Ovaj trend je deo šire pojave koja se naziva "beogradizacija" - koncentracija ekonomskih aktivnosti, visokih plata i investicija u glavnom gradu, što konstantno podiže podnožje cena nekretnina u njemu.

Asimetričan pad: Periferija vs. centar

Promene na tržištu nisu uniformne. Postoji jasan asimetričan obrazac kretanja cena. Dok se na periferiji i manje traženim lokacijama (kao što su neke zone Rakovice ili Petlovog brda) već primećuje korekcija i produženo vreme prodaje, u užem centru i na elitnim lokacijama cene pokazuju izdržljivost. Pad prometa nekretnina i smanjenje broja kreditnih kupaca prvo se odražava upravo na lošije lokacije i nekvalitetnije objekte.

Ova pojava ima svoju logiku. Kao što jedan korisnik ističe, nekretnine u centru imaju inherentne prednosti: blizinu fakulteta, poslovnih centara, kulturnih sadržaja i jeftinijeg studentskog restorana. Ove prednosti čine ih traženijim i za život i za investicije, što podiže njihovu likvidnost i otpornost na tržišne fluktuacije. Investitor koji kupuje stan u centru često razmišlja dugoročno i ima manji pritisak da proda po bilo kojoj ceni, za razliku od vlasnika nekretnine na neatraktivnoj periferiji.

Šta nosi budućnost? Faktori koji će oblikovati tržište

Gledajući unapred, nekoliko faktora će biti ključno za kretanje cena nekretnina:

1. Kretanje kamatnih stopa: Očekivanja su da će Evropska centralna banka, nakon što je inflacija pod kontrolom, krenuti sa smanjenjem referentnih stopa. To će vremenom olakšati uslove kreditiranja i vratiti deo kreditnih kupaca na tržište.
2. Politička i ekonomska stabilnost: Lokalni izbori i opšta ekonomska klima mogu uticati na sentiment investitora. Nastavak jačanja turističkog brenda Srbije i Beograda može dodatno privući strani kapital u sektor nekretnina.
3. Ponuda novogradnje: Kontinuirana izgradnja novih stambenih kompleksa, posebno na periferiji, može postepeno rasteretiti pritisak na cene u staroj gradnji. Međutim, dok se ne vidi značajnije usporavanje ovog sektora, pad cena ostaje ograničen.
4. Demografske promene i odlazak radne snage: Kontinuirani odliv mladih, obrazovanih ljudi u inostranstvo dugoročno predstavlja rizik za tražnju. Međutim, u kratkom roku, ovaj efekat nadomešćuje priliv iz unutrašnjosti u veće gradove i investicije dijaspore.

Zaključak: Tržište u tranziciji, ali bez drastičnih preokreta

Trenutna faza na tržištu nekretnina može se okarakterisati kao stagnacija sa blagom korekcijom na marginama. Dok su prestali ekstremni skokovi iz 2022. godine, ne postoje ni indikacije za nagli i duboki pad. Turizam će i dalje podržavati cene u centralnim zonama, dok će periferija i lošije nekretnine biti pod većim pritiskom. Visok udeo keš kupaca i investicija dijaspore čine domaće tržište specifičnim i relativno otpornim na globalne makroekonomske podsticaje.

Za potencijalne kupce, ovo je period koji zahteva pažljivu analizu i strpljenje. Pregovarački prostor je veći nego pre dve godine, posebno kod precenjenih objekata na manje atraktivnim lokacijama. Međutim, čekanje na veliki pad cena u užem centru grada ili na turistički atraktivnim lokacijama, podstaknut oporavkom globalnog turizma, moglo bi biti dugo. Konačno, kao i uvek, zlatno pravilo nekretnina ostaje na snazi: lokacija, lokacija, lokacija - ali sada uz sve veći naglasak i na kvalitet same gradevinske celije i prateću infrastrukturu.